Logement: Mur de travaux et Obligations nouvelles de la Loi ALUR.

Vous avez entendu parlé de la Loi dite ALUR, Accès au Logement et Urbanisme rénové, que vient de faire voter notre Ministre du Logement, Cécile Duflot. Vous êtes peut être copropriétaires et votez tous les ans des budgets en augmentation sans fin que vous avez sans doute quelques difficultés à payer en cette période de matraquage fiscal à tout va ? Peut être êtes vous locataires et vous étonnez vous de la tendance à la hausse des loyers et des charges pour lesquels les propriétaires mettent en avant la hausse de prix de l’énergie et le coût des mise au normes, énergétiques en particulier, pour en justifier les hausses? Peut être pratiquez vous un ou plusieurs syndics sur lesquels, vous avez tendance à confirmer l’opinion des français à savoir qu’ils coûtent plus cher que leur travail ne vaut ?Bref nous ne sommes pas encore dans le monde idyllique de l’accès facile au logement et de la vie relaxe en copropriété que la loi Alur est censée nous apporter.

Or déjà, avant la Loi Alur, était sorti un rapport du Président de l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat, Dominique Braye, qui allait servir de source de proposition à cette loi et  alertait sur les difficultés que connaissaient les 6,2 millions de résidences principales en copropriété dont il estimait que 15 pct d’entre elles étaient des bombes à retardement.Il y aurait, d’après lui, 1 million de copropriétaires susceptibles de basculerdans les difficultés financières qui se traduisent par des impayés de charges dans les 560 000 copropriétés qui existent.

Il n’existe pas de statistiques sur ce secteur d’activité et c’est donc en croisant des indicateurs divers, tels que l’age et état du bâti, le taux de location  dans les immeubles ou la solvabilité des propriétaires que l’Anah arrive à évaluer la conjoncture dans l’entretien de l’habitat français.Or d’après ce rapport les copropriétés sont face à un « mur de travaux » du fait du vieillissement du parc immobilier et des obligations d’amélioration de l’habitat et de mise aux normes qui risque d’être difficile à assumer alors qu’en même temps on assiste à une baisse du niveau de vie des français et de celui de la « France des propriétaires ».

Par ailleurs les propriétaires bailleurs sont en général bien plus réticents que les propriétaires à améliorer l’habitat parce que d’abord ils n’habitent pas sur les lieux, qu’eux-mêmes ont des difficultés à collecter les loyers alors que les lois sont largement favorables aux locataires et que la culture des locataires se dégrade de plus en plus dans le respect de leurs obligations et le maintien en bon état du logement qui leur est confié.Le dit rapport notait la réticence de plus en plus grande des propriétaires à voter des travaux lors des Assemblée Générales et préconisait différentes mesures pour « obliger (!!)» ces propriétaires à les réaliser en assouplissant les règles de majorité requises pour les voter, en interdisant pendant 5 ans aux personnes condamnées en justice de pouvoir acheter un logement locatif ( lutte contre les marchands de sommeil) et un rendant obligatoire un tryptique de mesures c'est-à-dire un diagnostic de l’état du bâti et des travaux à effectuer, un plan pluriannuel de travaux et un fond de prévoyance à cotisation obligatoire !

Ah! Qu’il est facile de forcer les autres à dépenser de l’argent quand on n’est pas concerné. Merci Monsieur Braye de vos suggestions

La loi ALUR reprend certaines de ces dispositions mais heureusement dans une version adoucie. Elle impose néanmoins le diagnostic technique de l’Immeuble et la constitution d’un fond de travaux couvrant 5 pct des travaux à venir. Elle crée un registre national tenu par un établissement public (de plus) de l’Etat, elle oblige à la mise en place de comptes séparés par copropriétaire, rend obligatoire un extranet pour avoir accès aux documents de gestion des copropriétés et clarifie la liste des taches contractuelles des syndics la liste et celle des prestations particulières.

Tout ceci se traduira par une augmentation des charges des gestion estimée à de 10 à 25 pct des honoraires des dits syndics.Merci donc à notre Ministre et à nos députés de ce matraquage complémentaire sur le logement qui bien entendu ne s’adresse pas aux votants de cette Loi ALUR que la République loge. Si Madame la Ministre et les députés s’imaginent que cette loi nouvelle va améliorer le logement dans notre pays ils se trompent lourdement.

Ah ! Sectarisme et incompétence, quand vous nous tenez…

Bonne chance à ceux qui chercheront à se loger d'içi quelques années dans le monde post ALUR!