Les HLM et l'absence de logements sociaux

L'absence de logements sociaux se réinvite dans nos rues et dans nos actualités avec des campagnes nouvelles de squat sous tente dans les rues de Paris.

Nous avons pourtant un organisme officiel dont le rôle est justement de fournir des logements fortement subventionnés à tous ceux qui n'ont pas les moyens de pouvoir s'offrir un logement dans le secteur privé , beaucoup plus -trop- onéreux.Une étude de l'Insee , réalisée à la demande de la Cour des Comptes, vient de se pencher sur les activités des offices d'HLM pour essayer de comprendre pourquoi ce parc de logements importants ne suffisait plus à satisfaire les demandes et ce qu'il fallait faire pour qu'il puisse à nouveau loger tous les demandeurs, ainsi que de juger de l'adéquation du parc de logements avec la demande actuelle.

Tout d'abord, sachez qu'il existe trois catégories de logements HLM qui coexistent.Le logement très social susceptible de bénéficier du Prêt Locatif Aidé d'Intégration ou PLAI. Ensuite le logement HLM classique qui bénéficie du Prêt Locatif à Usage Social ou PLUS en enfin une catégorie de logement HLM dit"intermédiaire" pour lesquels on peut bénéficier soit du PLS (Prêt locatif social) ou du PLI(Prêt locatif intermédiaire). Les PLAI,PLUS,PLS ou PLI sont susceptible d'être accordés à ceux qui ont des revenus inférieurs aux plafonds de limites de ces différents prêts. En 2002,19.8 millions de ménages français logés dans le privé sur un total de 24.5 millions, étaient pourtant éligibles au prêt PLS ce qui semblerait signifier soit que les niveaux d'éligibilité à la classe de HLM les plus élevés sont très laxistes soit que le nombre de ces logements HLM est dramatiquement faible.Par contre parmi les 3.8 millions de locataires des HLM, plus de 50pct ont des revenus inférieurs au plafond du prêt le plus aidé, le PLAI ce qui montre que les HLM remplissent bien leur mission de loger les plus démunis .

L'étude de l'Insee a confirmé que dans la population des locataires HLM se trouvaient 20pct d'entre eux qui avaient des revenus appartenant aux 40pct des plus hauts revenus en France, ce que l'on appelle les 7ème, 8ème, 9eme et 10ème déciles de revenus( tranche de 10pct).Ces locataires les plus aisés sont également ceux qui disposent des appartements de meilleure qualité( surface et localisation). Il sont même surreprésentés dans les HLM des "beaux quartiers" et dans le parc le plus récent et le mieux équipé.Par contre il n'y a pas de mixité sociale forte dans ces immeubles, les locataires redevables du PLAI ou du PLUS étant logé dans des types d'immeubles et de quartiers distincts.

Autre observation, sur un parc de logement de 3.8 millions,20pct environ sont sous occupés et un autre 15 à 20 pct est en surpeuplement modéré à fort.Pour les plus de 65 ans, le taux de sous peuplement atteint 60pct. Vous avez compris que ce sont les départs des enfants du foyer puis le décès de l'un des conjoints qui provoquent ce sous peuplement.

Car le droit français assure le maintien dans les lieux du locataire jusqu'à son décés, quelle que soit l'évolution de sa famille ou de ses revenus. Les règles des HLM prévoient bien un surloyer pour les locataires qui dépassent de plus de 40pct les plafonds de ressources mais force est de constater qu'ils ne rendent pas les loyers globaux dissuasifs. Et comme il ont droit à rester à vie...,les autres attendront.Je connais personnellement un jeune cadre qui a obtenus dans Paris au titre du 1pct un logement agréable et bien plaçé.Ayant changé deux fois depuis de société et ayant rapidement accédé à un poste de haute responsabilité à Londres, il conserve néanmoins son HLM parisien...à vie bien sur.

Le taux de rotation des appartements et des locataires reste donc faible avec les conséquences que l'on peut imaginer sur les listes d'attentes.

Lors de la campagne électorale, notre Président s'était engagé à relancer la construction de logements sociaux pour en batir 100 000 de plus en 2007.Il avait également suggéré de moduler le surloyer en fonction des revenus de manière à rendre moins douloureux le passage vers le logement privé qu'il voulait faciliter en rendant aux locataires en partance les surloyers accumulés pour leur constituer un pécule de départ pour acheter. Son grand mot d'ordre également était qu'il voulait que les Français soient propriétaires de leurs logements.

C'est désormais à Chistine Boutin de mettre en musique ces principes.Elle a annoncé le renforcement des règles de surloyer et pousse les sociétés de HLM- qui renaclent- à mettre en vente 40 000 logements par an à leurs locataires(6000 seulement de vendus en 2006), de manière à dégager des ressources pour en construire de nouveaux.

En attendant, ce sont les bailleurs privés qui ,par l'intermédiaire de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), ont proposé leur aide pour aider à résoudre le problème de l'insuffisance structurelle du parc public. Leur Président propose de donner pour 15 ans en cession temporaire d'usufruit aux organismes de HLM des appartements vacants moyennant une garantie de réhabilitation et des avantages fiscaux(baisse ou exemption d'ISF,de Taxe foncière ou d'Impot sur le revenu) contre des loyers inférieurs de 40pct.Reste à savoir ce qu'on fait des locatires au bout des 15ans. Mais au moins l'idée semble à creuser.

A suivre